Calculadora de alquilar vs comprar

Se trata de una estimación informativa. No es asesoramiento financiero ni inmobiliario; un análisis completo debería incluir las normas fiscales locales, los costos de cierre y tu situación personal.

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Cómo funciona

El costo neto de comprar es cada dólar pagado (entrada, hipoteca, impuesto, seguro, mantenimiento) menos el patrimonio acumulado: el crecimiento del valor de la vivienda más el saldo hipotecario amortizado. El costo neto de alquilar es el alquiler total pagado menos el crecimiento que habría generado la entrada si se hubiera invertido en lugar de gastarse en una vivienda.

Al principio, comprar conlleva altos costos fijos (la entrada, los costos implícitos de una hipoteca nueva) que el alquiler evita, así que alquilar suele parecer más barato los primeros años. A medida que se acumula patrimonio y el alquiler sigue subiendo, la curva de costo neto de comprar suele cruzar por debajo de la de alquilar: ese cruce es el año de equilibrio.

Fórmulas utilizadas

Costo neto de comprar

Costo = Dinero pagado − (Valor de la vivienda − Saldo hipotecario)

Costo neto de alquilar

Costo = Alquiler pagado − Crecimiento de la entrada invertida

Ejemplos resueltos

Una comparación típica a 15 años

Una vivienda de 350.000 $ con 20 % de entrada al 6 % de interés hipotecario, frente a un alquiler mensual de 1.800 $ que sube 3 % al año, alcanza el equilibrio en el año 8: comprar sale más barato si planeas quedarte al menos ese tiempo.

Una estancia corta favorece alquilar

Las mismas cifras en un horizonte de solo 3 años suelen favorecer alquilar: los costos iniciales de comprar rara vez se amortizan antes de eso.

Supuestos y límites

Los pagos hipotecarios, la tasa de impuesto y la tasa de mantenimiento se mantienen proporcionales al valor de la vivienda o a las condiciones del préstamo durante todo el horizonte.
El alquiler crece a una tasa anual constante.
Se incluyen los costos de cierre en la compra y los costos de venta al final del horizonte; no se incluyen el impuesto a las ganancias de capital ni la deducción de interés hipotecario.

Preguntas frecuentes

¿Por qué a veces alquilar nunca resulta más caro?

Si la apreciación de la vivienda es baja, la tasa hipotecaria es alta, o el rendimiento de la inversión de la entrada es fuerte, alquilar puede seguir siendo más barato en todo el horizonte revisado; prueba un horizonte más largo u otras hipótesis.

¿Esto incluye los costos de venta al vender la vivienda?

Sí: el campo de costos de venta, típicamente 6–10 % combinando comisión de agente y costos de cierre, se resta del valor de la vivienda antes de compararlo con lo que habría costado alquilar, por eso comprar rara vez gana en el primer o segundo año.

¿Esto incluye la deducción fiscal del interés hipotecario?

No: el tratamiento fiscal varía demasiado según el país y la situación personal para modelarlo de forma genérica; mejoraría la posición relativa de comprar donde aplique.

¿Qué rendimiento debo asumir para la entrada?

Una referencia habitual es el rendimiento esperado de una cartera diversificada; una tasa demasiado alta favorece injustamente alquilar, y una demasiado baja favorece injustamente comprar.

Actualizado el 2026-08-31

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