Introduce el importe, el tipo y el plazo de amortización para ver tu cuota, el total de intereses y el cuadro año a año. Añade una cuota extra para comprobar cuánto tiempo e intereses te ahorra.
Se trata de una estimación informativa. No constituye una oferta de crédito ni sustituye a las cifras que facilite tu entidad.
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Una hipoteca se devuelve mediante cuotas constantes. Cada cuota cubre primero los intereses devengados sobre el saldo pendiente; lo que sobra reduce el capital. Como el saldo baja, la parte de intereses también baja: por eso los primeros años son sobre todo intereses y los últimos sobre todo capital.
La cuota la fija la fórmula de la anualidad: es el importe que deja el saldo exactamente a cero después del número de pagos acordado. La calculadora construye además el cuadro real, redondeando cada cuota al céntimo como hace una entidad, y deja que la última cuota absorba la diferencia acumulada.
Dos ajustes cambian el resultado más de lo que suele pensarse. El primero es el convenio de capitalización: con el mismo tipo declarado, una hipoteca capitalizada dos veces al año cuesta algo menos que una capitalizada mensualmente. El segundo es la frecuencia de pago: una modalidad acelerada quincenal consiste simplemente en pagar la mitad de la mensualidad 26 veces al año, es decir trece mensualidades en lugar de doce, suficiente para recortar años de una hipoteca larga.
P = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
Cuando el tipo es cero la fórmula degenera y la cuota es simplemente C ÷ n.
i = (1 + j ÷ c)^(c ÷ p) − 1
Cuando c = p la expresión se reduce a i = j ÷ p, el tipo mensual habitual.
intereses = saldo × i capital = P − intereses
Con cuotas mensuales y capitalización mensual, el tipo por periodo es 5,25 % ÷ 12 = 0,4375 %, y hay 300 cuotas.
La cuota ronda los 2 097 al mes. En todo el plazo eso supone unos 629 000 pagados, de los cuales unos 279 000 son intereses: cerca del 80 % del importe prestado.
La cuota acelerada es la mitad de la mensualidad, unos 1 048, pagada 26 veces al año. Equivale a abonar una mensualidad extra cada año.
El préstamo se amortiza unos tres años antes y el ahorro en intereses se cuenta por decenas de miles, sin cambiar el tipo ni renegociar nada.
Casi siempre por el convenio de capitalización o por la fecha de la primera cuota. Las hipotecas canadienses capitalizan semestralmente, lo que da una cuota menor que la capitalización mensual con el mismo tipo declarado. Algunas entidades también financian comisiones dentro del préstamo, lo que eleva el capital amortizado.
Ajusta la capitalización a la de tu contrato y suma las comisiones financiadas al importe: las cifras suelen coincidir al céntimo.
Son la forma más sencilla de acortar una hipoteca, porque no exigen renegociar nada. Una modalidad acelerada quincenal paga 26 medias cuotas al año, el equivalente a 13 mensualidades en vez de 12. En una hipoteca a 25 años eso suele restar unos tres años y buena parte de los intereses.
La contrapartida es de tesorería: pagas alrededor de un 8 % más cada año. Comprueba que ese esfuerzo cabe en tu presupuesto antes de comprometerte.
En esta calculadora sí: es el tratamiento estándar de una amortización anticipada. Cada importe adicional reduce directamente el saldo, y todos los intereses que ese saldo habría generado desaparecen con él.
En un contrato real, revisa las condiciones de amortización anticipada. Muchas hipotecas limitan la cantidad que puedes adelantar cada año sin comisión.
El seguro de protección de pagos, la tasación, los gastos notariales y registrales, y cualquier variación de un tipo variable. El impuesto sobre la vivienda y el seguro del hogar solo se incluyen si los introduces, y se muestran separados de la cuota del préstamo porque no forman parte de la amortización.
En los países donde la hipoteca se contrata por periodos cortos dentro de una amortización larga —cinco años dentro de veinticinco, por ejemplo— se renueva al tipo disponible en ese momento. Esta calculadora supone que el tipo introducido se aplica a toda la amortización, lo que sirve para comparar escenarios pero no es una previsión de lo que pagarás tras la renovación.
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